定期借地権

借地権で新法にて新たに設けられたのが、定期借地権です。定期借地権は存続期間を50年と定め、期間が満了すると土地を地主に返還しなければなりません。更新はできず、建物の買い取り請求もできません。

定期借地権には3種類あります。一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権です。マンションなどの住宅市場で該当するのが、一般定期借地権です。近年都心のタワーマンションでも格安物件を見かけることがありますが、これも定期借地権を利用したものです。分譲価格を安く設定できる借地権ですが、思ったほど数が増加していません。定期借地権は平成4年の新法で登場したもののため、現在期間満了になった物件はありません。そのため期間満了の50年後には、新たなトラブル発生のリスクも想定する必要があります。

すでに旧借地権で契約をしてきた方は、今後契約満了時に、地主から新法への更新を持ちかけられることがあります。その契約内容が定期借地権だった場合、存続期限が50年となり更新ができないため注意する必要があるでしょう。旧法で契約している場合、更新後も旧法のまま契約ができるため、新法のほうがメリットが高いかはよく検討する必要があります。

新法の存続期間

現在借地権の旧法で契約を交わしている場合、引き続き旧法が適用されます。新法に基づいた取り引きにするには、新たな契約が必要となるため注意しましょう。借地権を利用して家を建てている方は、現在どの契約内容になっているか確認しておく必要があります。

旧法での借地権存続期間は木造の場合は最低20年法廷30年、マンションは最低30年法廷60年となっていました。現在は普通借地権に堅固建物と非堅固建物の区別はなくなり、一律で30年となりました。旧法では借地権者側が守られる形となり、地主が明け渡しを求めても正当な理由がなければ認めることはできなかったのです。堅固建物とはコンクリート造や鉄筋コンクリート造などのことで、非堅固建物は木造住宅などのことです。期限の定めのない鉄筋コンクリート造では、最長の60年が期限となっていたものが、30年と短縮されています。

借地権の更新後の存続期間についても、新法で変更がありました。旧法では堅固建物が30年、非堅固建物が20年だったのが、新法では1回目が20年、2回目が10年と建物の構造は関係なくなりました。また、新法では普通借地権のほかに定期借地権が加えられ、定期借地権の存続期間は50年と定められています。期間が満了したら地主に土地を返還しなければなりません。

借地権とは?

借地権とは、簡単にいうと、他人の土地に自分の家を建てる権利のことです。人の土地を借りて家を建てるため、借り主は所有者に地代を支払う必要があります。借りる人のことを借地権者、貸す側の人を借地設定者や底地人といいます。借地権には、地上権と、賃貸権の2種類があります。

地上権とは、借りた土地の権利を登記することが可能で、地上にある建物を売却したり転貸したりできます。地上権となっている多くはマンションで、賃貸権のマンションは少ないですがあります。地上権は土地の権利を登記しているため、非常に権利形態が強くなります。所有者とほぼ変わりがない権利を持つことが可能です。賃貸権は一戸建ての多くがこのタイプです。建物を売却または転貸する場合は、地主の承諾が必要となります。借地権のメリットは、固定資産税がかからないことです。しかし、土地は他人のもののため、トラブルが出やすいのも事実です。

今までの借地権では借地権者側を守る内容で、地主との間にトラブルが起きることも少なくありませんでした。そのため、平成4年に借地権には新法が登場し、双方にとって問題が発生しないようになっています。しかし、借地権の適用は木造住宅で20年、マンションでは最低30年、法廷では60年となっているため、現在でも旧法に適用されている物件が多く存在しているのです。借地権を理解するために、新法でどのような点が変わったか、借地権の新法と旧法について紹介していきます。